Vinstskatt på bostadsförsäljning – betala direkt eller skjuta upp?

Går du i säljtankar av din bostad? Då kan det vara bra att ha koll på vad som händer rent skattemässigt vid en försäljning. I denna artikel kommer vi att gå igenom vad du behöver veta kring uppskov och beskattning vid en bostadsförsäljning.

Skulle du sälja din bostad för ett högre belopp än vad du köpte den för kommer du att behöva betala skatt på vinsten. Denna skatt kallas ”reavinstskatt” eller “vinstskatt”. För närvarande är denna skatt på 22% av vinsten. Om du köper en ny bostad kan du skjuta upp denna skatt. Detta kallas att man gör uppskov, dvs att man senarelägger skattebetalningen. För att göra uppskov behöver man uppfylla några specifika krav.

Uppskov – vad är det för något?

Om man väljer att göra uppskov innebär det att man senarelägger hela eller delar av vinstskatten efter försäljningen av en bostad. Att göra uppskov kan vara aktuellt om du behöver pengarna för att kunna köpa ett nytt boende och finansiera ett nytt bolån. Vill du räkna på ditt bolån kan du göra det med vår bolånekalkyl.

Uppskovsbelopp kallas den del av vinsten du väljer att skjuta upp beskattningen för. På uppskovsbeloppet betalar du en skatt på 0,5% per år. Det är du själv som ansöker om uppskov och detta gör du i samband med deklarationen till Skatteverket.

Hur räknar man ut vinstskatten och uppskovsbeloppet?

Som tidigare nämnt så är uppskovsbeloppet vinsten som du väljer att skjuta upp beskattningen för. I räkneexemplet nedan kan du se hur du räknar ut vinstskatten samt uppskovsbeloppet:

Ex. Du köper en bostad för 2 000 000 kr och tre år senare säljer du den för 2 300 000 kr. För att beräkna huruvida du gick med vinst eller inte så räknar du bort eventuella bostadsrelaterade utgifter så som inköpspris, utgifter för försäljningen, renoveringskostnader, lagfartskostnad och kapitaltillskott, ifrån försäljningspriset.

I exemplet ovan har du gjort en vinst på 300 000 kr (2 300 000 – 2 000 000 = 300 000). Då ska du betala 22% i skatt på de 300 000 kr du gjort i vinst, dvs 66 000 kr (300 000*0,22 = 66 000kr). Det är denna del du kan göra uppskov på.

Förutsättningar för att få göra uppskov

1 – Det är endast på vinsten du kan göra uppskov på vid försäljning.
2 – Uppskov kan enbart göras på en privatbostad i Sverige eller inom EES-området. Med privatbostad menas radhus, villa, äganderätt, bostadsrätt samt småhus. Du kan inte göra uppskov om du säljer ett fritidshus.
3 – De boende i bostaden måste ha nyttjat minst 50% av bostadsytan. Gäller det ett tvåfamiljshus räcker det att 40% av bostadens yta har använts.
4 – Köp av en ny bostad måste ske senast den 31 december året efter försäljningen eller tidigast den 1:a januari året innan försäljningen.
5 – Senast den 2:a maj andra året efter en bostadsförsäljning måste du ha flyttat in i den nya bostaden.
6 – Bostaden måste ha varit ditt permanenta boende, exempelvis måste du ha bott samt varit folkbokförd på bostadsadressen. Minst ett av nedanstående krav måste vara uppfyllt för att bostaden skall räknas som permanentbostad:
– Du måste ha bott minst ett år i bostaden innan du får lov att signera köpekontraktet. Med andra ord, du får inte flytta ut innan detta.
– Köper du en ny bostad innan du sålt av den gamla bostaden så utgår reglerna ovan från det datum du köpte ditt nya boende.
– Skulle du behöva sälja bostaden av någon anledning behöver du inte ha bott där i ett år innan kontraktet undertecknas. Exempel på anledningar för detta kan vara att sälja pga. flygbuller eller tvångsförsäljning.
– Om ditt boende först varit en hyresrätt som blivit ombildad till en bostadsrätt så får du tillgodoräkna dig boendetiden du bott där även när det var en hyresrätt.

När ska man göra uppskov?

Huruvida det är fördelaktigt att göra uppskov på vinsten beror på scenariot. Köper du en billigare bostad än den du säljer är det oftast mer fördelaktigt att betala skatten direkt, inte skjuta upp betalningen. Det kan bli dyrare i slutändan om du skjuter fram beskattningen då regelverk och räntor kan ha ändrats den dagen du önskar betala skatten. Du behöver även betala en årskostnad på 0,5% av uppskovsbeloppet.

Det är fördelaktigt att göra uppskov om du behöver det för att finansiera en ny bostad. Du frigör alltså pengar i förtid och då kan det vara värt att ta den kostnaden. Det kan också innebära en lägre amorteringskostnad om du kommer under 50 eller 70 procent belåningsgrad. Med Alwys bolånekalkyl kan du se vad som händer med din totala månadskostnad om du kommer under 50 respektive 70 procents belåningsgrad.

Hur funkar det med uppskov vid köp av en billigare bostad?

Som tidigare nämnt är ett av kraven för att få fullt uppskov att den nya bostaden kostar antingen lika mycket eller mer än den gamla. Köper du en billigare bostad får du alltså bara göra uppskov på delar av vinsten, inte hela. Du kan räkna ut hur mycket uppskov du får göra genom denna formel:

Vinst * (Kostnad för nya bostaden / Kostnad för gamla bostaden) = Maximala uppskovsbeloppet

Räkneexempel

Du säljer din bostad för 2 000 000 kr och en vinst görs på 300 000 kr. Du köper en ny bostad för 1 500 000 kr.

300 000 * (1 500 000 / 2 000 000) = 225 000 kr. Ditt maximala uppskovsbelopp blir alltså 225 000 kr.

Återinförandet av uppskovstak 2020

Den 1 juli år 2020 återinfördes ett maxbelopp på hur stort belopp du får göra uppskov på. Uppskovstaket ligger numera på 3 000 000 kr.

Hur länge kan man göra uppskov?

Uppskovet är giltigt så länge du bor i den nya bostaden. Köper du en ny bostad så återställs beloppet du kommer att skattas på.