Hur bestämmer banken bolåneräntan?

Hur bestäms bolåneräntan?

Om du för närvarande söker efter ett bolån, för att köpa nytt eller sänka din nuvarande bolåneränta, så har du kanske märkt att räntan kan skilja sig en hel del mellan de olika bankerna. Det är stora skillnader på de snitt- och listräntor som erbjuds. Det är inte helt lätt att navigera på bolånemarknaden då det är många faktorer man behöver ha koll på. I detta inlägg går vi igenom hur banken bestämmer bolåneräntan, varför räntan skiljer sig åt mellan banker och hur du kan spela ut bankerna mot varandra.

3 faktorer som påverkar din ränta

Det är i huvudsak tre faktorer som påverkar din bolåneränta:
1 – Det ekonomiska läget
2 – Du själv
3 – Din bank

Hur hänger dessa tre faktorer ihop?

Styrkan i den svenska ekonomin sätter tongångarna för bolåneräntorna. När man vill stimulera ekonomin så sänker Riksbanken reporäntan vilket i sin tur leder till lägre upplåningskostnader för banken och lägre bolåneräntor för dig. Vice versa när ekonomin går “för bra”. Då kan Riksbanken “bromsa” ekonomin genom att höja räntan vilket i sin tur leder till högre upplåningskostnader för banken och högre bolåneräntor för dig.

Individuella faktorer bestämmer om du får en hög eller låg ränta. Har du ett bra kreditbetyg kommer du med största sannolikhet få en bättre ränta än någon med ett sämre kreditbetyg. Din lön och ditt totala sparande spelar också in i bankernas kalkyler. Läs även 3 tips för en bättre kreditvärdighet.

Banker erbjuder olika räntor till olika kunder beroende på vilka lån de specialiserar sig på, hur mycket pengar de har att låna ut och vilken risk banken vill ta med sin utlåning. Eftersom bankerna skiljer sig åt är det viktigt att jämföra flera olika banker.

Om du för närvarande letar efter ett bolån eller om du ska omförhandla ditt bolån så är antagligen den sista punkten mest relevant. Du kan inte påverka räntenivåerna i samhället och det är svårt att väsentligt förbättra sitt kreditbetyg eller spara ihop en större kontantinsats på kort tid. För att få en bättre ränta kan du jämföra olika långivare. Det är sannolikt att du finner en lägre ränta än den du blivit erbjuden – det gäller bara att hitta den.

Hur ekonomin påverkar min bolåneränta

Det första man ska komma ihåg är att banken äger bara ditt bolån under en kort period. Kort efter att du har skrivit på dina papper så bakas ditt bolån ihop med flera andra bolån som sedan säljs till investerare och/eller pensionsfonder. På så sätt behöver banken inte vänta på att du ska betala av ditt lån innan de kan låna ut pengar till nya kunder. De har helt enkelt sålt ditt lån vidare så att de ska kunna låna ut till nya kunder snabbare.

När banken lägger ihop och säljer flera bolån tillsammans kallas detta vanligtvis för en obligation eller räntefond. Dessa ligger sedan ute till försäljning för investerare över hela världen.

Hur påverkar detta din bolåneränta?

Bankerna har hela tiden koll på vilka som köper och säljer deras obligationer/räntefonder och priset på dessa ändras i princip hela tiden. Förenklat så kan man säga att när många vill köpa bankens obligationer/räntefonder (deras utlånade bolån) så går din bolåneränta ned. Detta sker generellt när ekonomin genomgår sämre tider. I dessa tider vill investerare placera sina pengar på ett säkert ställe och då anses obligationer och räntefonder vara en säker investering. Dålig världsekonomi = lägre bolåneräntor för dig.

På samma sätt höjs bolåneräntorna när ekonomin blomstrar. Investerarna känner inte samma behov av att ”säkra upp” sina tillgångar och är därför mindre intresserade av att inneha och köpa obligationer och räntefonder. Bankerna tjänar då mindre pengar på sina utlånade bolån och måste därför höja räntorna. Genom att höja räntorna hoppas de att fler investerare ska lockas till att köpa deras obligationer och räntefonder eftersom de då kan erbjuda en högre avkastning.

Riksbankens roll i att bestämma bolåneräntan

Normalt sätt så har Riksbanken begränsad möjlighet att bestämma din bolåneränta. När Riksbanken höjer eller sänker reporäntan så påverkas inte din bolåneränta märkbart på kort sikt. En höjning/sänkning av reporäntan påverkar dock marknaden där obligationer och räntefonder (summan av bankernas utlånade bolån) köps och säljs. Din bolåneränta kan alltså på detta vis påverkas indirekt.

Bolåneräntorna kan dock påverkas ifall Riksbanken håller räntorna låga eller höga under en längre tid.

Så påverkar du din bolåneränta

Långivare erbjuder olika räntor till olika personer. Du kommer också märka att olika långivare ger dig olika räntor – även fast du ger dem samma information. Anledningen till detta är att långivaren utvärderar låntagaren enligt deras egna modeller och uträkningar. Baserat på varje långivares modell så kan de kategorisera dig som antingen “säker” eller ”mer riskabel”. De justerar sedan räntan efter deras kategorisering. Ju högre risk de anser att de tar genom att låna ut till dig, desto högre ränta kommer de att erbjuda.

Långivare använder tre huvudkriterier för att bestämma vilken ränta de ska erbjuda dig:

Din kreditscore och lånehistorik
Hur du tidigare har hanterat skulder och lån är en bra indikation på hur du kommer att hantera dem i framtiden.

Belåningsgrad
Om du har möjlighet att stå för en större del av kostnaden på bostaden så bedömer banken att du också har större möjlighet att betala tillbaka lånet. De anser då att det är låg risk att låna ut till dig och ger dig därför lägre ränta. När det kommer till bolån så finns det en tydlig gräns runt 60–70% belåningsgrad. Under den procenten är det högst sannolikt att du får en låg ränta.

Dina befintliga lån
Om banken bedömer att du har svårt att hantera dina fakturor en vanlig månad så kommer du få ännu svårare med dessa fakturor när du nu även ska betala ränta och amortering på ett bolån.

Har du tid så är det en bra idé att försöka förbättra dessa tre huvudkriterier. Skaffa en bättre kreditscore genom att betala räkningar och skulder i tid, spara ihop en större kontantinsats och betala av befintliga skulder och gör dig av med onödigt dyra abonnemang. Alwy kan hjälpa dig att sänka dina månadskostnader och ge dig en strukturerad bild av din ekonomi så att du enklare kan nå dessa mål. Det är givetvis svårt att göra alla 3 saker samtidigt men bara genom att justera en eller två av ovanstående så kan du öka dina chanser till att få en lägre bolåneränta och på så vis en lägre månadskostnad.

Varför erbjuder långivare olika räntor till olika kunder?

Vissa långivare är nischade mot en speciell marknad. Det kan till exempel vara att de bara erbjuder lån till personer med en viss belåningsgrad, hög kreditvärdighet med mera. Andra banker erbjuder bara bolån till personer som har svårt att få lån och kan då sätta en högre ränta. Det finns även långivare som specialiserar sig på speciella lånprogram. Ett sådant kan till exempel vara att banken har avtal med en fackförening och kommer därför att erbjuda alla som är med i det facket samma ränta.

Fler anledningar till att bolåneräntorna skiljer sig mellan banker

Banker kan även ändra sina räntor baserat på hur mycket de har att göra. Om de får för många låneansökningar så höjer ibland bankerna kortsiktigt räntan för att få in mindre ansökningar under en period. När de har betat av befintliga ansökningar så sänker de räntan igen. Så istället för att säga “vi har inte tid” eller “vi har lite mindre pengar att låna ut just nu” så ger de dig en sämre ränta och tjänar därmed lite extra på just ditt bolån.

Detta innebär att du måste se dig omkring efter andra bolåneräntor även om du fullkomligt älskar din befintliga bank. Dina finansiella förutsättningar kan ha ändrats så att du passar bättre med en annan långivare och din nuvarande bank kanske inte är lika konkurrenskraftig som den en gång var. Läs även Så kan du sänka din bolåneränta.

När ska du binda räntan?

Om bolåneräntor ändras hela tiden, hur vet du då när det är dags att binda räntan? Lyckligtvis, är det inte så svårt som det låter. Innan du ska binda räntan har du oftast en tidsperiod där du kan se dig omkring för vilka alternativ som finns. Det är sällan att bolåneräntor går upp eller ned drastiskt från dag till dag även om det har hänt.

Ingen kan egentligen förutse hur bolåneräntorna kommer att se ut framöver. Istället för att försöka förutspå räntorna, och på så sätt spara pengar, så har du en betydligt större chans att spara pengar genom att förhandla om din bolåneränta kontinuerligt. Det är en enorm konkurrens om dig som bolånekund så passa på att utnyttja det till din fördel och bind inte upp dig i onödan. Risken är att du fastnar i ditt bolån och att du behöver betala en så kallad ränteskillnadsersättning om du senare vill flytta ditt lån. Ränteskillnadsersättning är en kompensation (avgift) som du behöver betala till banken om du flyttar ditt lån innan bindningstiden har gått ut. Hur stor denna ränteskillnad blir beror på ditt låns storlek, din räntesats och hur lång tid som är kvar av bindningstiden. Läs mer på Bunden eller rörlig ränta, vad är bäst?

Genom att använda Alwy får du en indikation på hur din ränta står sig och om det finns förbättringsmöjligheter. Alwy jämför flera bankers räntor – både generella och på individnivå – för att identifiera vilka ytterligare rabatter som finns och vilken bank som premierar kunder med en liknande ekonomi som din.